Con la inflación apareciendo en el horizonte, muchos inversores inmobiliarios se preguntan qué significa esto para sus activos y negocios. Con el aumento de la inflación, vemos que aumentan los precios al consumidor, pero ¿qué efecto tiene esto en los bienes raíces?
La inflación tiene muchos efectos secundarios relacionados con los bienes raíces, que generalmente incluyen tasas hipotecarias más altas, precios de activos más altos, deuda a largo plazo que se devalúa, la construcción se encarece y más. Echemos un vistazo más de cerca al papel de la inflación en los activos inmobiliarios, las hipotecas y cómo los inversores pueden posicionarse en un entorno de alta inflación.
La inflación puede conducir a tasas hipotecarias más altas
En términos generales, a medida que aumenta la inflación, también lo hacen las tasas de interés. A medida que aumenta la inflación, los bancos centrales suelen aumentar las tasas a corto plazo para presionar a la baja el entorno inflacionario.
Si las tasas de interés son bajas, más consumidores tienden a pedir prestado, lo que significa que tienen más dinero para gastar. Esto hace que la inflación suba. A medida que los bancos centrales elevan las tasas de interés para combatir la inflación, los consumidores tenderán a ahorrar más en lugar de gastar porque los rendimientos de las tasas de interés más altas son más atractivos. La esperanza es que con menos consumo de los consumidores, la inflación disminuya.
En pocas palabras: un entorno inflacionario generalmente ve tasas hipotecarias más altas.
La inflación puede conducir a precios de activos más altos
En términos generales, cuando aumenta la inflación, los precios de la vivienda y otros activos inmobiliarios hacen lo mismo. Dicho esto, debido a que también vemos un aumento en las tasas hipotecarias, esto tiende a presionar a la baja la demanda de bienes raíces porque la deuda se vuelve más cara.
“A medida que el precio de las cosas aumenta con la inflación, también lo hacen los bienes raíces.”
Esto, a su vez, puede ejercer presión a la baja sobre los precios de los activos a medida que disminuye la demanda.
La inflación se come la deuda histórica
Su deuda existente se vuelve más barata a medida que aumenta la inflación. Considere el siguiente ejemplo:
Hace 5 años compró una propiedad por $125,000 con un pago inicial de $25,000.
Tiene una hipoteca de $100,000 a 25 años a una tasa de interés fija del 3%.
Suponga que la inflación aumenta un 3% cada año siguiente.
Cada año siguiente, solo paga $ 475, pero el valor de su dinero ha aumentado un 3% cada año.
Por lo tanto, el costo relativo de su deuda disminuye cada vez que golpea la inflación.
La inflación hace que aumenten los costos de construcción
Debido a que las cosas se vuelven más caras con la inflación, el costo de los materiales utilizados en la construcción también aumentará. Hay mucho que se dedica al desarrollo de bienes raíces, y todos esos precios generalmente aumentarán a medida que la inflación aumente.
Se entiende ampliamente que la inflación aumenta los salarios, los costos de maquinaria y los materiales de construcción. También pone a los desarrolladores e inversores en un escenario donde los sobrecostos son mucho más posibles. Si planificó una construcción hace varios años en un entorno inflacionario, su cálculo de costos deberá tener en cuenta la inflación de todos los materiales de construcción y la mano de obra.
Rentabilidad residencial superior durante periodos inflacionarios
La buena noticia para los inversores con viviendas unifamiliares (SFH), condominios y viviendas multifamiliares en sus carteras es que estas clases de activos tienden a tener un rendimiento superior en entornos inflacionarios.
Según un estudio de la Universidad de Standford, los bienes raíces residenciales son históricamente un refugio seguro de inversión durante los períodos inflacionarios. En el estudio, encontraron que con la inflación de la década de 1970, los precios de las viviendas aumentaron en relación con el tamaño de la economía.
El WSJ señala esto de manera más elocuente: “Los propietarios de bienes raíces residenciales y comerciales a menudo están mejor en tiempos de rápida inflación que los propietarios de acciones o bonos, dicen los economistas. Los alquileres de oficinas, comercios y apartamentos suelen estar vinculados a los precios al consumidor y aumentan con la inflación, lo que eleva los ingresos de la propiedad. La inflación también encarece la construcción, lo que beneficia a los propietarios porque pueden esperar menos competencia de los nuevos edificios”.
Riesgo: El riesgo para los inversionistas no es aumentar las rentas regularmente para mantenerse al día con la inflación, o para prepararse para presiones inflacionarias mayores a las esperadas. Solo piénselo, si la inflación aumenta un 3% cada año y no aumenta los alquileres, está teniendo una pérdida que se agrava con el tiempo.
Rentas
Los estudios han demostrado que los períodos históricamente altos de inflación también vieron un aumento similar en los precios de alquiler. Según un estudio reciente, durante el período de alta inflación de 1973 a 1983,
“Los alquileres crecieron un poco menos que la inflación general, pero un poco más que la inflación subyacente sin alimentos ni energía… Finalmente, la Encuesta de Vivienda Estadounidense muestra que el alquiler promedio aumentó a una tasa anual promedio de 8.5 %, que supera todas las medidas de inflación”.
Inflación y bienes raíces: ¿una cobertura?
Dado que, en la mayoría de las circunstancias, un entorno inflacionario conduce a alquileres más altos y precios de activos más altos, los bienes raíces se consideran una gran protección contra la inflación. Esto se debe a tres fenómenos generales:
- Los alquileres suben con la inflación
- El valor de su propiedad aumenta con la inflación
- La deuda de su activo se devalúa a medida que el valor de esa deuda disminuye.
Dicho esto, los inversores deben tener cuidado con los entornos de alta inflación, principalmente porque el costo de los préstamos aumentará, lo que ejercerá una presión a la baja sobre sus flujos de efectivo y la demanda de bienes raíces si desea liquidar. También hace que el desarrollo de nuevos bienes raíces sea más costoso.
Con más aspectos positivos que inconvenientes, un entorno inflacionario puede ser positivo para los inversores inmobiliarios si realizan adquisiciones inteligentes y ponen a prueba su cartera frente a las presiones inflacionarias, como el aumento de las tazas de interés.